Zgodnie z przepisami prawa cywilnego hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które można ustanowić na nieruchomości. Pamiętać należy, że ustanowienie hipoteki wymaga dokonania konkretnego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Spóźnienie się chociaż o chwilę ze złożeniem wniosku o wpis hipoteki, może pozbawić wierzyciela hipotecznego prawa pierwszeństwa, przed pozostałymi wierzycielami.

W ramach reguły ogólnej, hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości nie ulega przedawnieniu. Przedawnienie bowiem dotyczy tylko wierzytelności, które zabezpieczone są hipoteką. Zgodnie z art. 77 ustawy „o księgach wieczystych i hipotece”:

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne.

Od powyższej reguły istnieje jednak wyjątek, który dotyczy zobowiązań podatkowych. W wyroku o sygn. akt SK 40/12 Trybunał Konstytucyjny stwierdził niekonstytucyjność przepisu art. 70 § 6 Ordynacji podatkowej w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2002 r. Wówczas § 6 brzmiał następująco: nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką, jednakże po upływie terminu przedawnienia zaległość podatkowa może być egzekwowana tylko z przedmiotu hipoteki. Obecnie art. 70 § 6 Ordynacji podatkowej brzmi inaczej, ale z kolei art. 70 § 8 stanowi, że nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką lub zastawem skarbowym, jednakże po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu.

Trybunał zwrócił uwagę, że co do zasady nie podważa dopuszczalności stosowania hipoteki dla zabezpieczenia należności podatkowych w toku kontroli podatkowej, ponieważ ta forma w niektórych wypadkach jest bowiem niezbędna dla zapewnienia ściągalności podatków. Dlatego też nie ma podstaw do jej likwidacji. Jednocześnie Trybunał Konstytucyjny krytycznie odniósł się do dwóch aspektów poddanego kontroli art. 70 § 6 o.p., który – podobnie jak art. 70 § 8 o.p. – wyłączał przedawnienie zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką, a mianowicie tego, że: (i) całkowicie wyłącza on przedawnienie niektórych rodzajów należności podatkowych (w badanym stanie prawnym: zabezpieczonych hipoteką przymusową w czasie kontroli podatkowej), (ii) czyni to na podstawie nieuzasadnionego i arbitralnego kryterium (formy zabezpieczenia należności podatkowych). Trybunał Konstytucyjny podtrzymał pogląd, że ustawodawca dysponuje dużym marginesem swobody decyzyjnej określania zasad i terminów przedawnienia należności podatkowych. Zwrócił jednak uwagę, że granice dla działań prawodawczych wyznaczają zasady, wartości i normy konstytucyjne, które zabraniają tworzenia instytucji pozornych, niesprawiedliwych, nadmiernie ograniczających prawa podatnika oraz podważających jego zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Trybunał wyraźnie zastrzegł, że warunków tych nie spełniałoby rozszerzenie zasad przewidzianych w zaskarżonym przepisie (a obecnie zawartych w art. 70 § 8 o.p.) na wszystkie należności, które w toku kontroli podatkowej zostały zabezpieczone w jakikolwiek sposób. Taka operacja nie doprowadziłaby bowiem do zrównania sytuacji wszystkich podatników (w dalszym ciągu przedawniałyby się zobowiązania podatkowe osób nie posiadających żadnego majątku), z których część byłaby „dożywotnimi” dłużnikami państwa. Trybunał ocenił tego typu rozwiązania jako niedopuszczalne. Wprawdzie obecnie wciąż obowiązujący przepis art. 70 §8 ordynacji podatkowej nie był formalnie przedmiotem orzekania, lecz Trybunał kategorycznie stwierdził, iż w sposób oczywisty mają do niego odpowiednie zastosowanie te same zastrzeżenia konstytucyjne, które dotykały art. 70 § 6 o.p. w ocenianym przez Trybunał brzmieniu. Z punktu widzenia Konstytucji RP, podczas kontroli podatkowej nie jest dozwolone ani uzależnianie terminu przedawnienia zobowiązań podatkowych od tego, w jaki sposób zostały one zabezpieczone, ani dopuszczenie do sytuacji, w której zobowiązania tak wyodrębnionej kategorii podatników nigdy się nie przedawniają.

Zgodnie z treścią wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 maja 2018 r. I SA/Go 51/18 „przyjmuje się, że choć wyrok SK 40/12 dotyczył art. 70 § 6 o.p. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2012 r., to jednak porównanie normatywnych treści tego przepisu i art. 70 § 8 o.p., uprawnia wniosek, że w zakresie, w jakim art. 70 § 6 o.p. był przedmiotem oceny trybunalskiej, treść ta nie uległa zmianie, gdyż zbieżna treściowo norma prawna została powtórzona i rozszerzona (o zastaw skarbowy) w art. 70 § 8 o.p.”. Wskazać zatem należy na akceptowany w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że oczywistość niezgodności przepisu z Konstytucją RP oraz z uprzednią wypowiedzią Trybunału Konstytucyjnego stanowią wystarczające przesłanki do odmowy przez sąd zastosowania przepisów ustawy. W tak bowiem oczywistych sytuacjach trudno oczekiwać, by sądy uruchomiały procedurę pytań prawnych (vide R. Hauser, A. Kabat, glosa do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lutego 2002 r., sygn. akt I PA/Po 461/01- OSP z 2003/2 s. 73-75, uchwała NSA z 16 października 2006 r., sygn. akt I FPS 2/06, ONSAiWSA 2007/1/3). Relacje treściowe pomiędzy oboma opisanymi przepisami rozważał również Sąd Najwyższy, który w wyroku z 17 marca 2016 r. (V CSK 377/15, OSNC z 2016 r. nr 12 poz. 148) stwierdził, że formalnie traktując sprawę należałoby powiedzieć, iż uznanie za niekonstytucyjny art. 70 § 6 o.p. nie oznacza niezgodności z Konstytucją art. 70 § 8 o.p. Po pierwsze, przepis ten obowiązuje tak długo, jak nie zostanie podważony konstytucyjnie. Po drugie do orzekania o niekonstytucyjności ustaw i ich poszczególnych przepisów jest powołany wyłącznie Trybunał Konstytucyjny. Tym niemniej, zdaniem Sądu Najwyższego, nie można kwestii sprowadzać do czystego formalizmu i przedkładać go ponad racjonalne rozumienie prawa w całości jego systemu. Z niego zaś wynika, że orzekając o niezgodności konkretnego przepisu z Konstytucją chodzi o wyeliminowanie go z porządku prawnego, które powstało w rozpatrywanym wypadku dotyczącym wprost art. 70 § 6 o.p. Nie można zatem twierdzić, że kontynuator tego przepisu, nadal tkwiący w ustawie pod zmienionym numerem (art. 70 § 8 o.p.) obowiązuje tak, jakby go wyrok o niekonstytucyjności poprzednika w ogóle nie dotyczył. Niezgodność z Konstytucją RP dotyczy określonej normy prawnej, którą przepis wyraża, a nie jednostek redakcyjnych, pełniących wyłącznie rolę porządkującą wewnątrz aktu prawnego, w którym się znajduje. Powinnością ustawodawcy jest przepis ten z ustawy usunąć wraz z ogłoszeniem wyroku Trybunału Konstytucyjnego, gdyż w przeciwnym wypadku doszłoby się do karkołomnego wniosku o możliwości dowolnego zmieniania numeracji przepisów w ustawach, np. w razie tworzenia tekstu jednolitego i omijania w ten sposób (nie wykonywania) wyroków Trybunału Konstytucyjnego.