Co robić, gdy sąsiad lub inna osoba zajęła cześć twojej działki.    

Władasz nieruchomością, a sąsiad lub inna osoba stawia budynek lub budowle. Kupujesz nieruchomość w części zajętą przez Twojego nowego sąsiada. Czy można żądać usunięcia tego typu posadowień, a jeżeli tak, to w jakim terminie?

Zgodnie z art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (§ 2).

Jak wskazuje się w doktrynie oraz orzecznictwie powyższy przepis reguluje dwie postacie petytoryjnej ochrony własności: roszczenie windykacyjne (§ 1) oraz roszczenie negatoryjne (§ 2).

Oba roszczenia wynikają z prawa własności, a zatem mają charakter prawnorzeczowy (actiones in rem), obiektywny i bezwzględny, niezależny od stanu świadomości naruszyciela.

Roszczenia te stanowią emanację konstytucyjnej zasady ochrony własności wyrażonej w normie wynikającej z art. 21 ust. 1 Konstytucji RP. Uszczegółowienie tej zasady znajduje swój wyraz w art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, gwarantującym równą ochronę własności, niezależnie od podmiotów, którym prawo własności przysługuje.

Przesłanką zasadności roszczeń, w świetle art. 222 k.c., jest ich skierowanie przeciwko posiadaczom rzeczy, czyli osobom, które w wymiarze faktycznym korzystają ze spornej części nieruchomości stanowiącej własność powoda. Tytuł właścicielski do przedmiotu takiego powództwa jest więc przesłanką materialnej legitymacji czynnej w sprawie opartej na podanych przepisach. Przesłanką legitymacji biernej w takiej sprawie jest natomiast tylko posiadanie przez pozwaną statusu posiadacza rzeczy. Istotne przy ocenie materialnej legitymacji biernej jest tylko to, czy konkretna osoba jest posiadaczem części działki właściciela.

Zgodnie z art. 151 kc jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Jak wskazuje się w doktrynie przepis ten ustanawia wyjątek od bezwzględnej ochrony prawa własności w razie jego naruszenia. Po spełnieniu określonych w nim przesłanek właściciel nie może bowiem żądać przywrócenia stanu poprzedniego, a w zamian uzyskuje roszczenia zastępcze, które pozwolą skompensować doznany uszczerbek. Artykuł 151 wyłącza z mocy prawa ochronę prawa własności w zakresie, w jakim ochrona ta zmierzałaby do unicestwienia dokonanej inwestycji. Nie legalizuje przy tym bezprawnej budowy, lecz stwarza warunki do późniejszej legalizacji tego stanu bądź poprzez obciążenie zajętego gruntu służebnością, bądź poprzez przeniesienie własności części zajętego gruntu na inwestora.

Rozważmy dwa aspekty:

  1. Sprzeciw właściciela

Jak wskazuje się w orzecznictwie warunkiem o podstawowym charakterze dla zastosowania przepisu art. 151 kc jest to, aby przy budowie realizowanej zasadniczo na działce jednego z sąsiadów, doszło do przekroczenia granicy z działką położoną za granicą rozdzielającą obie sąsiednie nieruchomości, czyli by naniesienie budynkowe albo inne urządzenie w swojej części chociaż znajdowało się na działce osoby budującej. Wówczas dochodzi bowiem do przekroczenia granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami. Warunek ten w ogóle nie jest spełniony, jeśli dochodzi do wzniesienia całego budynku albo innego urządzenia na gruncie cudzym, czyli poza granicą, a nie z jej przekroczeniem. Wzniesienie budynku albo innego urządzenia w całości na gruncie cudzym, w tym na działce należącej

do sąsiada, a limine nie korzysta z ochrony przewidzianej art. 151 k.c. Nie zwalnia więc osoby, przeciwko której jest skierowane żądanie negatoryjne, z obowiązku przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w tym nawet rozebrania wzniesionego budynku, chyba że zostałoby wypracowane przez zainteresowanych inne rozwiązanie, odpowiadające ich uzasadnionym interesom (wyrok SA w Warszawie z dnia 11 maja 2021 roku, sygn. akt V ACa 47/21).

  • Brak winy umyślnej

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 9 lutego 2007r. III CZP 159/06 wina umyślna, to zły zamiar lub rażące niedbalstwo. Wskazać dalej należy, że braku winy umyślnej nie domniemywa się, dlatego dowód, że przekroczenie granicy nastąpiło bez winy umyślnej obciąża właściciela nieruchomości wyjściowej, natomiast na właścicielu nieruchomości sąsiedniej spoczywa dowód, że sprzeciwił się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki albo, że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Poza tym, w dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy.

Tym samym, dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa (wyrok SA w Krakowie z dnia 15 stycznia 2021r., sygn. akt I ACa 122/20).

Jeżeli masz  podobny problem zapraszam na konsultację online

Radca Prawny Paweł Kaczmarzyk